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  张娜,执业律师, 山东文景律师事务所高级合伙人  山东大学法律本科政协第十二、十三、十四届莱州委员会委员烟台仲裁委员会仲裁员烟台律协建筑房地产专业委员会委员莱州市市委... 详细>>

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律师姓名:张娜律师

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执业证号:13706199911233138

执业律所:山东文景律师事务所

联系地址:莱州市北苑路财富大厦14层

典型案例

张焕奇诉北京市御水苑房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案

审理法院:北京市海淀区人民法院
案号:(2015)海民初字第21278号
裁判日期:2016.12.29
案由:民事>合同、无因管理、不当得利纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷>商品房预售合同纠纷


北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2015)海民初字第21278号

原告:张焕奇,男,1952年9月25日出生。 委托诉讼代理人:唐飚,北京市博昌律师事务所律师。

被告:北京市御水苑房地产开发有限责任公司,住所地北京市海淀区西钓鱼台村2号地西钓鱼台嘉园7号楼地下配套B03室。 法定代表人:钟涛,董事长。 委托诉讼代理人:扶宏强,北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王宝林,北京德恒律师事务所律师。

原告张焕奇诉被告北京市御水苑房地产开发有限责任公司(以下简称御水苑公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年5月19日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张焕奇之委托诉讼代理人唐飚与被告御水苑公司之委托诉讼代理人扶宏强、王宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焕奇向本院提出诉讼请求:1、御水苑公司对北京市海淀区西钓鱼台嘉园×号楼黄村层×单元201号房屋内的次卧墙体开裂渗水、窗户渗漏按照鉴定机关出具的鉴定意见进行修复;2、御水苑公司赔偿张焕奇因房屋开裂渗水、质量问题违约造成的经济损失,包括从2006年8月30日至2010年6月30日的物业损失82 706.02元、2006年8月30至2016年6月20日的房租损失费1 144 063.1元;3、本案诉讼费、鉴定费由御水苑公司被告承担。事实与理由:2005年7月29日,我与御水苑公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由我购买御水苑公司出售的北京市海淀区西钓鱼台嘉园×号楼×层×单元201号房屋,套内建筑面积为168.2平方米,总价款为2622063元。我支付首付40%房款后,余下房款以银行贷款支付,御水苑公司应在2006年8月30日前交房。御水苑公司因房屋严重漏水质量问题未能解决,不符合规定的交房条件,直到2010年6月30日才向我交房。我收房不久,发现房屋漏水质量问题仍然存在,没有得到完全修复,且市政基础和其它设施未符合规定,严重影响我对房屋的正常使用。为此我多次找御水苑公司,御水苑公司只是进行简单修复,始终未解决问题,至今漏水问题依然存在。御水苑公司口头答应赔偿,并骗取我垫付了2006年8月30日至2010年6月30日未能如期入住房屋期间的物业费82 706.02元,但御水苑公司一直未履行赔偿。2013年7月,御水苑公司下属物业公司北京西宇嘉业物业管理有限公司起诉我支付2010年10月至2013年9月的物业费,一审法院认定,双方认可房屋漏水问题属实,但系房屋质量范畴,判决我支付物业公司物业费。后我提起上诉,二审法院维持原判。御水苑公司作为房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保证责任,赔偿我的损失。御水苑公司辩称,张焕奇提交的证据不能证明涉案房屋目前的漏水事实,涉案房屋一直在出租,说明张焕奇主张的漏水问题并不影响房屋的正常居住使用。住户入住装饰、设施交接验收表中只记载了次卧有水印,没有确认存在漏水现象,漏水形成有多种原因,有可能是墙体返潮等非保修范围的原因,不能证明涉案房屋现在仍然存在漏水的现象,不能证明漏水现象是房屋质量保修的范围。生效判决没有确认房屋目前存在漏水问题,经我公司向物业公司核实,没有张焕奇申请漏水维修的记录,保修单位没有接到张焕奇或物业公司转达的房屋漏水质量保修要求。保修期满后,接到业主反映的漏水问题,御水苑公司仍积极承担维修责任,于2013年到2014年委托专业的防水工程公司对小区房屋整体进行漏水维修,并承担了防水工程款,但维修期间张焕奇没有进行漏水报修,因此张焕奇主张的漏水问题与事实不符。涉案房屋保修期应从2006年8月30日开始起算,2011年8月30日保修期限到期。即使涉案房屋现在出现漏水问题,也远远超过保修期限。涉案房屋于2006年8月30日前已经具备预售合同第11条约定的交付条件,我公司书面通知张焕奇于2006年8月30日办理交接手续,但张焕奇接到通知书后因其自身原因未能按期办理交接手续。双方已经按照预售合同第十五条第二款的约定办理交接手续,张焕奇认可我公司按照合同约定日期交房,并已自愿承担迟延收房期间的物业管理费等费用。张焕奇时隔五年后才主张房屋存在漏水质量问题,违背其实际行为和生活常理。张焕奇请求赔偿2006年8月30日至2010年6月30日期间的经济损失已超过诉讼时效,2010年至2016年期间的损失是不存在的,请求驳回张焕奇的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:张焕奇于2005年7月29日与御水苑公司签订北京市商品房预售合同,购买御水苑公司开发建设的海淀区西钓鱼台嘉园×号楼×层×单元201号(以下简称涉案房屋),该合同约定御水苑公司应当在2006年8月30日交付涉案房屋。2010年8月19日,张焕奇取得涉案房屋的所有权证。在御水苑公司2006年8月的《西钓鱼台·嘉园住宅质量保证书》中约定了屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏为5年,并约定御水苑公司已委托北京西宇嘉业物业管理有限公司(以下简称西宇嘉业公司)进行保修协调工作,物业公司将在第一时间通知施工单位进行维修。因涉案房屋存在漏水问题,张焕奇于2010年6月30日办理房屋入住手续,并于当日向西宇嘉业公司交纳了2006年10月1日至2010年9月30日的物业费82 706.02元。2013年,西宇嘉业公司将张焕奇诉至本院,要求张焕奇支付2010年10月1日至2013年9月30日的物业费及滞纳金。在该案审理中,西宇嘉业公司表示涉案房屋确存在漏水,该公司已将业主的报修信息通知开发商,期间开发商维修过多次。2013年10月8日,本院作出(2013)海民初字第×号民事判决书,认为:“审理中,双方均认可因201号房屋(即涉案房屋)存在漏水问题,导致张焕奇于2010年6月30日实际入住,西宇嘉业公司亦对1号楼进行过维修,该问题属房屋质量范畴,张焕奇可另行向开发商主张相应损失及其已交纳的未能如期入住房屋期间的物业费”,判决:张焕奇给付西宇嘉业公司2010年10月1日至2013年9月30日的物业费61 072.86元。张焕奇不服提起上诉,2014年2月20日,北京市第一中级人民法院作出(2014)一中民终字第×号民事判决书,驳回上诉,维持原判。审理中,御水苑公司提交建设工程规划验收合格通知书、工程竣工验收备案表及交付使用通知书,证明涉案房屋于2006年8月30日前已经具备合同约定的交付条件,其书面通知张焕奇于2006年8月30日办理交接手续。张焕奇对建设工程规划验收合格通知书、工程竣工验收备案表、交付使用通知书的真实性不予认可,表示没有收到交付使用通知书。御水苑公司提交外窗防水密封维修工程合同、工程结算及外窗漏水确认单,证明根据业主反映,其在保修期满后仍委托专业的防水公司对小区内房屋整体进行漏水维修,期间张焕奇未进行漏水报修。张焕奇对外窗防水密封维修工程合同、工程结算及外窗漏水确认单的真实性认可,表示该证据证明房屋墙体开裂漏水的问题客观存在,其于2007年至2010年向御水苑公司报修过,但就此未提交相应证据。2015年9月14日,本院组织双方当事人对现场进行勘察,确认涉案房屋内西北卧室存在淹水痕迹。审理中,张焕奇表示涉案房屋内主卧及客厅有潮湿的痕迹,但2010年之后不再漏水。经张焕奇申请,本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋次卧墙体开裂渗水、窗户渗漏与房屋质量有无因果关系以及修复方案进行鉴定。2016年6月20日,该中心作出北京建研院司鉴中心[2015]建鉴字第×号司法鉴定意见书,鉴定意见为:1、涉案房屋次卧1东墙窗户安装、密封存在质量缺陷,所以该墙面的渗漏水现象与房屋的质量存在一定的因果关系;2、涉案房屋次卧1北侧墙体的外保温抗裂砂浆层存在不同程度的开裂、破损等质量缺陷,所以该墙面的渗漏水现象与房屋的质量存在一定的因果关系。该中心同时出具了相应的修复方案,内容为:“1、针对涉案房屋次卧1东墙窗户外侧窗框与墙体交接处的修复要点:(1) 将东墙外侧窗框周边密封材料及嵌填材料剔除,在窗框和墙体之间采用聚氨酯(或丙烯酸)防水涂料或自粘防水卷材作防水层(窗洞口防水层要覆盖至外墙保温层);(2)窗框与墙体之间的缝隙采用发泡聚氨酯填嵌饱满;(3)采用高弹性、低模量、耐候性好的密封材料对窗框外侧四周缝隙进行密封,密封胶应连续,表面应光滑、顺直,无裂纹。(4)修复后的外窗台应低于内窗台,排水坡度宜为5%,窗户上口滴水线(槽)完好。(5)对东墙外墙面抗裂层与涂饰层进行检查,对开裂与破损缺陷应按原设计要求进行修复;2、针对北墙北侧露台泛水、北墙所在墙体保温层墙面抗裂层与涂饰层的修复方案:(1)露台泛水修复要点:①将次卧1北侧露台泛水部位饰面层、保温层剔凿至结构墙体,剔凿高度距露台完成地面不小于250mm;采用与露台原防水材料相同或相容的防水材料铺设,新旧防水层顺茬搭接,搭接宽度不小于100mm;防水层收头处应固定、密封。②上述防水层修复施工结束之后,按原设计恢复保温层与保护层。(2)外墙面保温层上抗裂层与涂饰层修复要点:①将原墙面饰面涂料层与疏松的抗裂砂浆进行清理至保温层;②按原设计要求在保温层上涂抹抗裂砂浆,内夹网格布;③屋面女儿墙压顶部位采用丙烯酸防水涂料作防水层(内夹胎体增强材料);④按原设计要求恢复外墙面涂料层。3、次卧1室内修复:(1)室内墙面涂饰层应采用整体修复方法,清除开裂、翘皮、鼓泡的涂料层及疏松腻子层,并对墙面进行清理,按原设计要求恢复涂料饰面层;(2)木地板及踢脚线采用局部修复方法,采用与原木地板及踢脚线相同的材料,更换破损、变形木地板及踢脚线。4、质量要求:(1)修复工程选用的材料应符合相应标准和环保要求;(2)施工应符合相应材料的施工工艺和相关规范要求;(3)修复工程质量应符合相关规范的规定。上述方案为根据本次鉴定意见所出具的建议性修复方案,方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工,施工前应出具详细的施工方案,施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作;我中心所提出的方案为从工程技术角度出发,解决相应的问题;修复过程中注意对其它成品进行保护;修复过程中涉及其它的拆除或安装项目,应在修复后予以恢复原状;5、我中心所提出的方案为建议性方案之一,因此修复方案不局限于本方案,但应综合考虑各方案的经济效益,采用安全可行与经济适用的修复方案。张焕奇为此交纳了鉴定费5万元。审理中,张焕奇要求御水苑公司按照鉴定机关出具的鉴定意见进行修复。御水苑公司对鉴定意见不予认可,要求鉴定机关对相关问题出具书面质询意见。2016年8月20日,北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具回复函。御水苑公司对鉴定机关的书面回复不予认可,要求进行重新鉴定,但未提交充分证据证明本案存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应当重新鉴定的情形。审理中,张焕奇要求御水苑公司赔偿2006年8月30日至2010年6月30日的物业费损失82 706.02元并参照期间其偿还贷款情况赔偿房租损失784 063.1元。张焕奇据此提交物业费发票及个人购房借款合同、贷款分期还款明细。御水苑公司对上述证据的真实性认可,但认为与本案无关,并提出张焕奇的请求已经超过诉讼时效。张焕奇提交网页打印件,表示每年夏天因涉案房屋漏水致其无法出租房屋,要求御水苑公司赔偿2010年7月1日至2016年6月20日的房屋租金损失36万元,但未提交租赁合同等相关证据。本院认为,御水苑公司作为涉案房屋的开发商,应保证其出售给张焕奇的房屋质量合格。现鉴定单位就涉案房屋的漏水原因已经做出鉴定结论,明确涉案房屋次卧1东墙窗户安装、密封存在质量缺陷,该墙面渗漏水现象与房屋质量存在一定因果关系,北侧墙体的外保温抗裂砂浆层存在不同程度的开裂、破损等质量缺陷,该墙面的渗漏水现象与房屋质量存在一定的因果关系。鉴于此,本院认定御水苑公司就涉案房屋出现漏水问题存在过错,其应按照鉴定机关出具的鉴定意见对涉案房屋进行修复并承担鉴定费用。张焕奇要求御水苑公司对涉案房屋次卧墙体开裂渗水、窗户渗漏按照鉴定机关出具的鉴定意见进行修复之诉讼请求,于法有据,本院予以支持。御水苑公司提出张焕奇的诉讼请求已经超过保修期限,但根据(2013)海民初字第×号民事判决书的内容,御水苑公司委托的物业服务企业即西宇嘉业公司确认了涉案房屋存在漏水并进行了报修,期间由开发商维修过几次的事实,因此,御水苑公司对涉案房屋持续渗漏水的情况负有维修义务,其抗辩理由缺乏法律依据,本院不予采信。御水苑公司对鉴定机关的鉴定结论及质询回复不予认可,并要求重新鉴定,经审查,鉴定机构或鉴定人员具备鉴定资格,鉴定程序合法,御水苑公司未提交证据证明鉴定结论存在明显依据不足之情形,故本院对此不予采信。关于张焕奇主张的损失,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。虽然因涉案房屋存在漏水问题,导致张焕奇2006年8月30日至2010年6月30日未能入住涉案房屋,但张焕奇未提交证明除本次诉讼外,其向御水苑公司提出过索赔要求,因此张焕奇要求御水苑公司赔偿2006年8月30日至2010年6月30日的物业费、房租损失之诉讼请求已经超过诉讼时效,丧失了胜诉权,本院不予支持。御水苑公司提出张焕奇的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由,于法有据,本院予以采信。张焕奇要求御水苑公司赔偿2010年7月1日至2016年6月20日房租损失,但张焕奇未提交证据证明该期间其产生了实际的租金损失,故本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则第一百三十五条、《中华人民共和国合同法第六十条第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款之规定,判决如下:一、北京市御水苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内,参照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心[2015]建鉴字第×号司法鉴定意见书的鉴定结论及该中心出具的修复方案对北京市海淀区西钓鱼台嘉园×号楼×层×单元二O一号房屋漏水部位进行修复;二、驳回张焕奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费五万元(原告已预交),由北京市御水苑房地产开发有限责任公司负担,于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一万五千八百四十一元(原告已预交),由张焕奇负担一万五千七百七十一元,已交纳;由北京市御水苑房地产开发有限责任公司负担七十元,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。




审  判  长: 郭 晶

人 民 陪 审 员: 岳 维

人 民 陪 审 员: 石 瑛

二O一六年十二月二十九日

书  记  员: 常 远

书  记  员: 孔德翰


 



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