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  张娜,执业律师, 山东文景律师事务所高级合伙人  山东大学法律本科政协第十二、十三、十四届莱州委员会委员烟台仲裁委员会仲裁员烟台律协建筑房地产专业委员会委员莱州市市委... 详细>>

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律师姓名:张娜律师

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执业证号:13706199911233138

执业律所:山东文景律师事务所

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建筑房产

在遗嘱已被公证的情形下办理房屋登记手续是否仍需共有权人均到场

在遗嘱已被公证的情形下办理房屋登记手续是否仍需共有权人均到场

房屋登记机关办理房屋登记行为,在有继承人未亲自到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下,仅依据已经公证的遗嘱,为全体继承人办理的房屋行政登记及颁发的房屋所有权证、房屋共有权证的行为属于行政程序违法,均应当被依法撤销。行政相对人的程序权利是实体权利的保障,行政程序具有法定性的特征。只有那些能够对行政行为产生控制功能的程序,才有必要成为法定程序。

裁判要旨

房屋登记机关办理房屋登记行为,在有继承人未亲自到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下,仅依据已经公证的遗嘱,为全体继承人办理的房屋行政登记及颁发的房屋所有权证、房屋共有权证的行为属于行政程序违法,均应当被依法撤销。


相关法条

《济南市村镇房屋权属登记管理办法》第四条规定:“本市市区范围内村镇房屋权属登记程序:(一)房屋权利申请人持有关资料,向房屋所在区房产管理部门提出房屋登记申请;(二)区房产管理部门依照申请对房屋现状进行勘察、测绘、初审,并报市房产管理局审核;(三)市房产管理局审核后,颁发房屋权属证书。《济南市村镇房屋权属登记管理办法实施细则》第三条规定:“市区范围内村镇房屋权属登记,房屋权利申请人持有关资料,向房屋所在区房管部门提出房屋登记申请;县(市)范围内村镇房屋权属登记,房屋权利申请人持有关资料,向房屋所在镇(乡)房管部门提出房屋登记申请。”第八条规定:“房屋权利申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。应向房管部门交验代理人的有效证件以及经过公证的委托书。”

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款:“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分,其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的,可以判决部分撤销。”


基本案情

    原告:翟连健

    被告:济南市国土资源局(以下简称市国土局)

    第三人:翟连香

2002年1月14日,济南市住房保障和房产管理局(以下简称市房管局)依据窦序美(已于2011年去世)、第三人翟连香提交的房屋所有权继承登记申请书、济房槐字第1-00825号房屋所有权证、公证书、身份证明等资料办理了坐落于槐荫区匡山办事处老屯村446号房屋的继承登记手续,并为窦序美、翟连香分别颁发了济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006763号房屋共有权证,在原告翟连健未亲自到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下,为原告翟连健颁发了济房槐共字第006762号房屋共有权证。原告翟连健对此行为不服,于2015年8月5日提起诉讼。

原告翟连健诉称,市房管局于2002年1月14日所办理的济房权证槐字第040376号房屋所有权证中原告系房屋所有权人之一,但在办理该房屋所有权证时,原告在外地,对此事根本不知情,该房产证的所有的申报登记上原告的名字及手印均系第三人伪造的,故市房管局据此办理的房屋行政登记均应被撤销。

被告市国土局辩称,2002年1月14日,我局依据房屋所有权继承登记申请书、济房槐字第1-00825号房屋所有权证、公证书、身份证明等资料为申请人窦序美、翟连健、翟连香办理了坐落于槐荫区匡山办事处老屯村446号房屋的继承登记手续,颁发了济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006762、006763号房屋共有权证。上述登记发证行为符合《济南市村镇房屋权属登记管理办法》、《济南市村镇房屋权属登记管理办法实施细则》之有关规定,程序合法,依据充分,并无不当。2014年3月21日,翟连健已向我局申请办理上述房屋共有权证的遗失补证,且我局已在集体组织内张贴公告,翟连健没有提出异议,说明其对我局2002年1月14日的办证发证行为是认可的。综述,我局请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。


裁判结果

济南市槐荫区人民法院于2016年6月27日作出(2015)槐行初字第40号行政判决书,判决撤销被告济南市国土资源局于2002年1月14日就坐落于槐荫区匡山办事处老屯村446号房屋为窦序美、翟连健、翟连香办理的房屋所有权(继承)登记行为及分别为窦序美、翟连健、翟连香颁发的济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006762号房屋共有权证、济房槐共字第006763号房屋共有权证。

本案被告市国土局不服一审判决,向山东省济南市中级人民法院提出上诉,经二审审理后,济南中院于2016年12月12日作出(2016)鲁01行终561号行政判决书,判决驳回市国土局的上诉,维持原判。


裁判理由

济南市槐荫区人民法院经审理认为,市房管局于2002年1月14日依据窦序美、第三人翟连香提交的房屋所有权继承登记申请书、济房槐字第1-00825号房屋所有权证、公证书、身份证明等资料办理了坐落于槐荫区匡山办事处老屯村446号房屋的继承登记手续,并为窦序美、翟连香分别颁发了济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006763号房屋共有权证,在原告翟连健未亲自到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下,为原告翟连健颁发了济房槐共字第006762号房屋共有权证的具体行政行为时主要证据不足,不符合《济南市村镇房屋权属登记管理办法》第四条、《济南市村镇房屋权属登记管理办法实施细则》第三条、第八条的规定。窦序美、第三人翟连香提交的房屋所有权继承登记申请书,是在涉案房屋共有权人翟连健未到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下提交,且该申请书中“申请单位(人)保证”一栏中“翟连建”的签字及手印并非原告翟连健本人所签所留,故窦序美、第三人翟连香的行为属于《城市房屋权属登记管理办法》(中华人民共和国建设部令第57号)第二条规定中申报不实的情形,故市房管局为窦序美、翟连香及翟连健分别颁发的济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006763号房屋共有权证及济房槐共字第006762号房屋共有权证亦属于应当被注销的房屋权属证书,且上述登记发证行为实际上是一个具体行政行为,不能分割裁判,而应视为一个具体行政行为进行裁判,故不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款:“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分,其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的,可以判决部分撤销。”的规定。在本院向原告翟连健释明后,原告翟连健对此未提出异议。

本案被告市国土局不服一审判决,向山东省济南市中级人民法院提出上诉,经二审审理后,济南中院作出(2016)鲁01行终561号行政判决书,判决驳回市国土局的上诉,维持原判。


案例注解

一、案件焦点问题

本案的实质问题是在相关民事权利分配已经过公证且三位继承人之间为直系亲属的前提下,仅有一名未实际到场申请办理房屋登记手续的情况下,市国土局所办理的房屋登记行为及为窦序美、翟连香及翟连健分别颁发的济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006763号房屋共有权证及济房槐共字第006762号房屋共有权证亦属于应当被注销的房屋权属证书是否构成程序违法。本院经审理认为市房管局为窦序美、翟连健、翟连香颁发济房权证槐字第040376号房屋所有权证、济房槐共字第006762号房屋共有权证及济房槐共字第006763号房屋共有权证的行为实际上是一个具体行政行为,不能分割裁判,而应视为一个具体行政行为进行裁判。本案在合议庭合议过程中存在两种意见:第一种意见认为市国土局的作出的具体行政行为所依据的遗嘱公证书等能够体现当事人之间民事关系的材料均真实、合法且有效,仅一名当事人未到现场提交申请材料不影响行政行为的法律效力,市国土局的房屋登记行为应予维持。第二种意见认为在原告翟连健未亲自到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下,窦序美、第三人翟连香提交的房屋所有权继承登记申请书,在该申请书中“申请单位(人)保证”一栏中“翟连建”的签字及手印并非原告翟连健本人所签所留,市国土局据此办理房屋行政登记的行为属于违反法定程序,依法应当被撤销。

二、确立裁判要旨的理由

行政程序是行政机关实施行政行为时所应当遵循的方式、步骤、时限和顺序所构成的一个连续过程。行政机关实施行政行为离不开行政相对人的参与,因此,行政相对人参与行政行为的程序也是行政程序也是行政程序必不可少的内容,主要行政程序的欠缺,将直接影响行政行为的合法性。《济南市村镇房屋权属登记管理办法实施细则》第三条和第八条规定了房管部门在办理村镇房屋权属登记时所应当遵循的行政程序,即“房屋权利申请人持有关资料,向房屋所在区房管部门提出房屋登记申请;县(市)范围内村镇房屋权属登记,房屋权利申请人持有关资料,向房屋所在镇(乡)房管部门提出房屋登记申请。”当房屋权利人本人不能提出申请时 “房屋权利申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。应向房管部门交验代理人的有效证件以及经过公证的委托书。”根据上述规定,房屋主管部门办理房屋登记时,房屋权利人应到场,不能到场时应当提供合法有效的委托书,这应是房屋行政机关在实施房屋行政登记行为时的强制性程序,必须严格遵守,不得擅自增加或减少,违反强制性程序在司法审查中将导致行为的撤销。本案中,市国土局在受理房屋权利申请人提出的房屋登记申请时,在不能证实该申请是否是原告翟连健真实意思表示的情形下,办理了房屋所有权(继承)登记并颁发了上述房屋所有权证和共有权证,属于违反了强制性程序,应当按照行政诉讼法的相关规定予以撤销。

三、运用裁判要旨应注意的问题

第一,行政程序具有法定性的特征。行政程序作为规范行政权、体现法治形式合理性的行为过程,是实现行政法治的重要前提,行政程序具有法定性,只有那些能够对行政行为产生控制功能的程序,才有必要成为法定程序;成为法定程序后便意味着无论是行政机关还是行政相对人,在进行法律活动时均须遵守预定的行政程序,任何违反行政程序的行为,都将产生不利的法律后果。

第二,并非所有程序都有必要法定化。只有那些能够对行政行为产生控制功能的程序,才有必要成为法定程序。比如某些行政机关的内部审批程序,因其不具有针对行政相对人的特定功能性,因此没有必要将其法定化。

第三,行政相对人的程序权利是实体权利的保障。任何法律实体权利如没有相应的法律程序权利予以保障,则立法赋予再多的法律实体权利也是没有意义的。在行政法律关系中,当事人的法律程序权利只能通过相应的行政程序来保障。本案中,在翟连健未亲自到场也未委托代理人申请房屋权属登记的情形下,市国土局仅依据公证的遗嘱,为全体继承人办理的房屋行政登记及颁发的房屋所有权证、房屋共有权证的行为属于行政程序违法。




转自:鲁法行谈



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