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  张娜,执业律师, 山东文景律师事务所高级合伙人  山东大学法律本科政协第十二、十三、十四届莱州委员会委员烟台仲裁委员会仲裁员烟台律协建筑房地产专业委员会委员莱州市市委... 详细>>

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律师姓名:张娜律师

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执业证号:13706199911233138

执业律所:山东文景律师事务所

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为什么说“2020年,是莱州市棚户区改造的关键年”?


为了提升城市形象,改善居民生活环境,拉动投资,市委市政府主要领导多次召开会议,实地调研走访,要求加快推进旧城区的改造工作。从文昌、永安、文峰、城港、程郭五个镇街上报的拆迁任务来看2020年总拆迁占地面积1900多亩。截止到发文之日,已有多个村居部分完成或完成拆迁任务。作者长期专注于房地产开发领域的法律及风险研究,结合我市的实际情况,就旧改有关问题浅谈一二。

一、2020年,旧改政策红利的最后一年

我市目前执行的旧改政策内容:旧改拆迁出的宅基地面积两倍以内的土地,出让金在扣除交易税费和土地收购成本后,全部返还给村居用于村民安置补偿和集体经济发展。该政策执行到2020年12月31日。目前,我市已起草制定新的旧改政策,在出让金返还方面,最高返还比例将从目前的95%下调到80%(尚在研究确定)。以我市市区土地出让价格大约在300/一个地块按100亩计算,返还资金将会减少4500万。对于决定旧改的村居,应当加快拆迁速度,确保在2020年底前完成拆迁清零工作。

二、2020年,房地产开发风险蓄积年

目前,我市市区开发的楼盘众多,市区同时在售的项目有30多个。我市目前库存商品房面积180万平米左右按户均130平米计算,库存商品房在1.4万套左右,是历年以来楼盘供给量最多、库存量最大的一年。加之受疫情的影响,楼盘销售速度明显变慢,开发商明显感受到了销售压力。房地产开发是一个资金密集型的行业,高度依赖销售回款,一旦销售不畅,极易出现资金链断裂,导致项目烂尾。我市的旧改开发主要合作模式是村居提供土地,招拍挂返还资金划拨给开发商,以此获取固定面积或比例的房屋,开发商依靠商品房回款来开发建设安置房在此合作模式下,旧改开发的风险要远远超过正常的商品房开发。作者特别提醒那些准备旧改的村居,一定要高度重视旧改可能产生的风险,确保顺利回迁。

三、2020年,房地产开发商的分化年

房地产开发从原来的拿地就可以赚钱来到了真正的市场竞争阶段。在此阶段,比的是开发商的资金实力和专业操盘能力,对于资金实力弱、操盘能力差的开发商,将很快退出市场。同时,一些资金实力大、操盘能力强的开发商会脱颖而出。笔者预计,我市两年内将会出现毛坯房过万的豪宅,同时也很有可能会出现烂尾的楼盘。




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