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  张娜,执业律师, 山东文景律师事务所高级合伙人  山东大学法律本科政协第十二、十三、十四届莱州委员会委员烟台仲裁委员会仲裁员烟台律协建筑房地产专业委员会委员莱州市市委... 详细>>

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城市居民如何合法获得农村宅基地?暂时只有这几条途径


导读:在一些土地流转网站上,转让宅基地的信息也时常出现,且往往价格不菲。


近年来,“城市居民购买宅基地”的做法一直属于政策严格禁止之列,但这不意味着城市居民完全没有获得宅基地的可能性。


为进一步做好宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作,自然资源部近日发布了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》(下称《问答》) ,涵盖了确权登记、地籍调查等有关方面的77个问题。(最新!农村宅基地和集体建设用地确权登记77问答


所谓宅基地,是指集体所有的一类建设用地。根据目前一些法律法规以及相关政策可见,我国农村宅基地制度特点明显,即:集体所有、成员使用,一户一宅、限定标准,规划管控、无偿取得,长期占有、内部流转。


既然宅基地是在农村集体内部流转,那么城镇居民与宅基地的关系就相对疏远。《问答》称,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。


但这并非意味着城镇居民与农村宅基地彻底绝缘,其中还存在以下几条合法的路径可以让城市居民获得宅基地。《问答》表示,


1.非本农民集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按规定确权登记。

2.在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记。而“国办发〔1999〕39号”文件印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。

3.农民转城市居民后,《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(中发〔2018〕1号)明确要求,依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权,引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益,不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。


虽然有上述几条合法路径,但总体规模相对有限,且近年来有关城市居民与宅基地的讨论显然也不仅仅局限于此。


全国人大常委会委员刘振伟曾引述数据称,2017年全国农村集体建设用地中宅基地占了70%。宅基地使用浪费严重,集约化程度较低。户均使用宅基地接近0.6亩,人均超过100平方米,不少地方存在浪费。


同样是2017年的数据,中国城镇居民人均住房建筑面积是36.9平方米。


全国政协经济委员会副主任杨伟民2018年曾建议,农村空置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场。应该赋予农户对宅基地可以长租、流转、抵押、继承,允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权。


今年起开始实行的新版《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。但并未详细规定,宅基地能退给谁,或者谁可以买宅基地使用权。


而在一些土地流转网站上,转让宅基地的信息也时常出现,且往往价格不菲。如一宗北方重点城市的宅基地,面积547平方米,转让报价高达110万元,折合约2000元/平方米。


不过,该宅基地转让信息下方也单独标注:宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定:“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”


6月30日,中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》,会议强调,深化农村宅基地制度改革,要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。


来源:农业农村信息部  鲁法行谈



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