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  张娜,执业律师, 山东文景律师事务所高级合伙人  山东大学法律本科政协第十二、十三、十四届莱州委员会委员烟台仲裁委员会仲裁员烟台律协建筑房地产专业委员会委员莱州市市委... 详细>>

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律师姓名:张娜律师

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法律顾问

宅基地管理政策问答(第一期)

日前,农业农村部组织编印了《农村宅基地管理法律政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、监管等方面,依据国家现行法律法规和政策文件,结合实践情况,对一些常见问题进行解答。一起来看看!


农村宅基地管理法律政策问答

农业农村部农村合作经济指导司


编 印 说 明

为帮助广大农村宅基地工作者学习、掌握农村宅基地相关法律和政策,我们编印了《农村宅基地管理法律政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、监管等方面,依据国家现行法律法规和政策文件,结合实践情况,对一些常见问题进行解答,旨在提供学习研究宅基地法律政策、做好宅基地管理工作的辅助参考,不作为直接政策依据。


由于农村宅基地涉及面广、政策性强,各地情况千差万别,我们将随着实践的发展对《问答》进行进一步修订完善。


编  者 

2020年3月 


 第一部分  基本政策 



1.什么是农村宅基地?


农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

2.农村宅基地在土地分类中属于哪一类?

按照不同的分类标准,土地分类的方法不同。

依据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法),按照土地所有制性质划分,土地分为国有土地和农民集体所有的土地,其中宅基地属于农民集体所有。按照土地用途划分,土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。其中,建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。因此,从土地性质和用途上来说,农村宅基地属于集体建设用地。

按照2017年发布的《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017),土地进一步分为耕地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、其他土地等12类。其中,农村宅基地属于住宅用地,农村道路占地属于交通运输用地。
 
3.农村宅基地归谁所有?

农村宅基地归本集体成员集体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第五十九条规定,农村集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

4.哪些主体可以代表农民集体行使宅基地所有权?

物权法第六十条规定,对于集体所有的土地,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)在“依法明确农村集体土地所有权主体代表”中规定,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权;没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登记手续时,由农民集体所有权主体代表申请办理。集体经济组织的具体要求和形式,可以由各省(自治区、直辖市)根据本地有关规定和实际情况依法确定。

2016年12月,中共中央、国务院印发的《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》(中发〔2016〕37号)规定,依法由农村集体经济组织代表集体行使农村集体资产所有权,未成立集体经济组织的,分别由村民委员会、村民小组代表集体行使所有权。

综上,可代表集体行使宅基地所有权的主体包括四类,即集体经济组织(乡镇、村、村内)、村民委员会、村民小组、乡(镇)政府(代管)。

5. 什么是“一户一宅”?

农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
 
 6. 我国现行农村宅基地制度的基本特征是什么?

宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分,其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成立以来,历经演变,我国农村宅基地制度框架已基本形成,其基本特征是:集体所有、成员使用,一户一宅、限定面积,无偿取得、长期占有,规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用,促进了农村经济发展和社会稳定。
 
7.现行农村宅基地产权制度的基本内容什么?

现行宅基地产权制度的基本内容是,农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权,符合条件的农户具有分配宅基地的资格。

8.农房与商品房的区别是什么?

农房是农村中供村民居住的房屋,与商品房的区别主要有:

一是土地性质不同:农房建设占用集体所有土地,商品房则占用国有建设用地。

二是取得方式不同:农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设,商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。

三是土地使用年限不同:现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限;商品房用地的土地使用年限一般是70年,土地使用权期间届满的,自动续期。

四是交易条件不同:农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员,不得抵押;商品房可以在市场上出售、租赁和抵押,交易自由。

9.目前国家对农村宅基地主要有哪些法律政策规定?

目前,国家对农村宅基地管理没有专门性法律法规,相关的法律法规有《宪法》《土地管理法》《物权法》《担保法》《城乡规划法》《不动产登记暂行条例》等。

党中央国务院颁发了一系列政策文件,主要的有:相关的中央1号文件,国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》(国发〔1990〕4号),《中共中央 国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发〔1997〕11号),《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号),《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)等。

国务院有关行政主管部门制发的一系列部门规章和规范性文件,如《国家土地管理局关于印发〈确定土地所有权和使用权的若干规定〉的通知》(〔1995〕国土〔籍〕字第26号)、《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》(国土资发〔2004〕234号)、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(国土资发〔2010〕28号)、《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发〔2019〕4号)、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)等。

各省、自治区、直辖市按照法律和中央的要求,立足本地实际,制定出台的地方性法规、规章和管理文件,共同构成了现行农村宅基地法律政策体系。

10. 农村宅基地制度经过了哪些发展演变?

新中国成立以来农村宅基地制度的演变,以改革开放、物权法颁布、土地管理法修订为标志,分为四个阶段。

第一阶段是1949年至1978年,集体所有制逐步建立。1954年《宪法》规定了农民宅基地所有权。1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(即“人民公社六十条”)规定了宅基地归生产队所有,一律不准出租和买卖。

第二阶段是1978年至2007年,宅基地严格管理阶段。1982年2月,国务院发布《村镇建房用地管理条例》提出宅基地限额要求,并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作了规定。1997年4月,中共中央、国务院印发《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》,第一次以中央文件形式提出“一户一宅”的要求。1998年修订的土地管理法,删除了1986年土地管理法关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定;规定了“一户一宅、限定面积”,即“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。1999年5月,国务院办公厅印发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,首次禁止城市居民在农村购置宅基地的行为。

第三阶段是2007年至2018年,改革赋权扩能阶段。2007年3月出台的物权法,明确宅基地使用权为用益物权。2014年12月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,部署开展农村宅基地制度改革试点。2018年中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,标志着宅基地制度改革探索进入新阶段。

第四阶段是2019年以来,宅基地规范管理阶段。2019年8月,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正。新修正的土地管理法中,明确了一户一宅、户有所居的宅基地分配制度,统筹合理安排宅基地用地的村庄规划编制制度;明确宅基地由乡(镇)人民政府审核批准,可以依法自愿有偿退出,鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,以及国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新体制。新修正的土地管理法标志着我国农村宅基地管理,从管理机构、制度设计到政策指导、监督检查,进入规范管理的新时期。

11.农村土地三项制度改革是指什么?

农村土地三项制度改革是指农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

2014年12月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发〔2014〕71号),在全国部署农村土地三项制度改革试点工作。改革的主要目标是:健全程序规范、补偿合理、保障多元的农村土地征收制度,同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的农村宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果,为科学立法和修改完善相关法律法规提供支撑。

2015年2月,十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权在试点地区暂停实施《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,启动了农村土地三项制度改革试点工作,全国共33个试点县。

33个试点县(市、区)名单:北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

12.农村宅基地制度改革试点情况如何?

2013年11月,党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,明确了农村宅基地制度改革的目标任务,主要内容是:保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道;建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,改革完善农村宅基地制度的主要内容是“两探索、两完善”,即:完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用制度、探索宅基地自愿有偿退出机制、完善宅基地管理制度。2019年,农村宅基地制度改革试点工作取得的成熟经验在新修订的土地管理法中得到体现。但是,由于试点的时间短、内容不足、覆盖面小,改革探索还不够充分,宅基地制度中的一些深层次矛盾和问题依然存在。

2019年中央1号文件要求“稳慎推进农村宅基地制度改革,拓展改革试点,丰富试点内容,完善制度设计。”2020年中央1号文件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’为重点,进一步深化农村宅基地制度改革试点。”按照中央要求,农业农村部牵头制定新一轮农村宅基地制度改革试点方案,经中央审定后将部署开展。

13.什么是农村“两权”抵押试点?

农村“两权”抵押试点是指农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。

为进一步深化农村金融改革创新,加大对“三农”的金融支持力度,引导农村土地经营权有序流转,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点,2015年8月,国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号),部署开展农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。

2015年12月,十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定;在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。

59个农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)名单:天津市蓟县,山西省晋中市榆次区,内蒙古自治区和林格尔县、乌兰浩特市,辽宁省铁岭县、开原市,吉林省长春市九台区,黑龙江省林甸县、方正县、杜尔伯特蒙古族自治县,江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县,浙江省乐清市、青田县、义乌市、瑞安市,安徽省金寨县、宣城市宣州区,福建省晋江市、古田县、上杭县、石狮市,江西省余江县、会昌县、婺源县,山东省肥城市、滕州市、汶上县,河南省滑县、兰考县,湖北省宣城市、武汉市江夏区,湖南省浏阳市、耒阳市、麻阳苗族自治县,广东省五华县、连州市,广西壮族自治区田阳县,海南省文昌市、琼中黎族苗族自治县,重庆市江津区、开县、酉阳土家族苗族自治县,四川省泸县、郫县、眉山市彭山区,贵州省金沙县、湄潭县,云南省大理市、丘北县、武定县,西藏自治区曲水县,陕西省平利县、西安市高陵区,甘肃省陇西县,青海省湟源县,宁夏回族自治区平罗县,新疆维吾尔自治区伊宁市。

14.宅基地“三权分置”指什么?

2018年中央1号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》在“深化农村土地制度改革”中提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

2020年中央1号文件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’为重点,进一步深化农村宅基地制度改革试点。”按照中央要求,农业农村部将牵头组织试点,拓展试点范围,丰富试点内容,完善制度设计,围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,探索完善宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方法路径,总结一批可复制、能推广、惠民生、利修法的制度创新成果。
 

 第二部分  宅基地取得 



15.农村村民在什么情况下可以申请宅基地?

依据土地管理法,结合各省(自治区、直辖市)宅基地管理的有关规定,农村村民有下列情况之一的,可以以户为单位申请宅基地:

(1)无宅基地的;
(2)因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的;
(3)现住房影响乡(镇)村建设规划,需要搬迁重建的;
(4)符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;
(5)因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

各省(自治区、直辖市)对农户申请宅基地条件有其他规定的,应同时满足其他条件要求。

16.农村宅基地审批主体是谁?

土地管理法第六十二条规定,农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

为完善农村宅基地审核批准机制,《农业农村部  自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)明确,乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度,方便农民群众办事。根据农业农村、自然资源等部门联审结果,由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批,出具《农村宅基地批准书》,鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放,并以适当方式公开。

17.农村宅基地申请审批程序是什么?

农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号),宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。具体流程如下图所示。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,报送乡镇政府批准。


来源:土言土语、鲁法行谈、山东高法



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